רבים שואלים כיצד ניתן להגיע להפחתת היטל השבחה, הגעה למצב של היטל השבחה פטור  (מחיקת היטל ההשבחה) ובכלל,  כיצד מתבצע חישוב היטל השבחה? אז בואו נעשה לכם סדר, בצורה הברורה והפשוטה עד כמה שניתן.

?ראשית, מהו היטל השבחה

זהו למעשה מס שאותו גובות הוועדות המקומיות לתכנון ולבנייה ברשויות המוניציפליות השונות, בעת מימוש של נכסי מקרקעין בתחומן. המימוש לצורך היטל השבחה הוא אירוע המס: מכירה של הנכס או קבלת היתר בניה בו, כאשר החבות נוצרת עם אישורה של תכנית משביחה, הקלה או שימוש חורג.

?הפחתת היטל השבחה – דרכים לטיפול במס על המקרקעין

כדי להגיע להפחתת היטל השבחה, עלינו קודם להבין כי הבסיס הרעיוני של היטל זה הוא שיתוף הקהילה המקומית בהתעשרות של בעל נכס, בהשפעת שינוי תכנוני בנכס ו/או בסביבתו. לדוגמה, בעל מגרש שמותר לבנות עליו בזמן נתון 12 דירות יוכל למכור אותו במחיר גבוה בהרבה אם יאושרו לבניה על אותו מגרש 40 דירות. בעקבות התעשרות פוטנציאלית זו, נקבעה בחוק חובת תשלום היטל השבחה.

?כיצד מתבצע חישוב היטל השבחה

חישוב היטל השבחה נקבע כמחצית מההשבחה הכוללת של הנכס, בין המצב התכנוני הישן לבין המצב התכנוני החדש, או מחצית משווי הקרקע לתוספת של 28 דירות לפי הדוגמה שלעיל (הגדלת זכויות הבנייה על אותו מגרש מ-12 דירות ל-40 דירות).

שמאי מקרקעין היטל השבחה

ההשבחה והיטל ההשבחה מחושבים על-ידי שומה שעורך שמאי מקרקעין עבור הוועדה המקומית. השומה נשלחת לנישום בעת מימוש של הנכס, כדוגמת מכירה, יציאה לתהליך התחדשות עירונית ועוד.

?האם הנישום יכול לערער על היטל ההשבחה

לאחר שליחת חובת תשלום  יכול הנישום לחלוק על הדרישה של הוועדה המקומית, לערער על אופן חישוב היטל השבחה ולפעול להפחתת היטל השבחה או להגעה למצב של היטל השבחה פטור. זאת באמצעות פניה לוועדת ערר או למינוי שמאי מכריע – בפניו מתנהל הליך הדומה לבוררות ובסופו מתקבלת שומה מכרעת, שהיא הקובעת לעניין החיוב הסופי.

מאחר ורוב המחלוקות, בדגש על תכניות מתאר כוללניות, הן שמאיות-מקצועיות, קיימת עדיפות מובהקת להתמודדות עם שומות ההשבחה אצל שמאי מכריע: ההליך מהיר משמעותית ואורך חודשים ספורים, לעומת שנתיים-שלוש בוועדות הערר.

חשוב לציין, בהקשר זה, כי נוכח אופייה של תכנית המתאר הכוללנית, החיוב לפיו מחושב היטל ההשבחה מורכב ממשתנים רבים וההתמודדות איתו שונה ממקרה למקרה ומנכס לנכס… אפילו באותו הבניין.

?עד מתי ניתן להגיש ערעור כנגד חובת תשלום היטל ההשבחה

את הפניה בבקשה למינוי שמאי מכריע חובה להגיש עד 45 יום מיום קבלת שומת ההשבחה של הוועדה המקומית. לאחר מינוי השמאי המכריע יש להגיש לו שומה מטעם הנישום וחומר נלווה, כאשר לוועדה המקומית קיימת הזכות להגיש תשובה. הדיון בפני השמאי המכריע מתקיים לאחר מכן, ופסיקתו ניתנת בד”כ עד 60 יום ממועד הדיון.

סמכויותיו של השמאי המכריע

חד וחלק: בסמכותו של השמאי המכריע לקבוע הפחתת היטל השבחה או אף למחוק אותו כליל, כלומר – מצב של היטל השבחה פטור.

איך אנחנו יכולים לעזור בהפחתת היטל השבחה או הגעה למצב של היטל השבחה פטור

כדי לפנות לשמאי מכריע ולהגיע לתוצאות הרצויות, צמד המילים: שמאי מקרקעין היטל השבחה, הינן כורח המציאות. במסגרת זו, למשרדנו, “קמיל-טרשנסקי-רפאל”, ניסיון רב בטיפול בדרישות תשלום היטל השבחה מנישומים המעוניינים לפנות להליך ערעור בפני שמאי מכריע.

מתוקף תכניות המתאר הכוללניות שנכנסו לתוקף בשנים האחרונות בת”א-יפו, בחולון, בראשון לציון, ברעננה, בחדרה ובערים נוספות, טיפלנו במשרד בשורה ארוכה של תיקים, פשוטים יחסית ועד למורכבים שבהם, והתמודדנו בהצלחה רבה עם דרישות הוועדות המקומיות לתכנון ובנייה, תוך בחינה מעמיקה, מקיפה ויסודית של כל דרישה לגופה.

התוצאות המרשימות שאליהן הגענו לאחר ערעור על אופן חישוב היטל השבחה נתון, בין אם בהפחתת היטל השבחה באופן דרמטי ובין אם במחיקת דרישת התשלום – היטל ההשבחה פטור –  הקנו לנו מוניטין מקצועי רב וביססו את מעמדנו המוביל במתן שירותים לבעלי נכסים ו/או לבאי כוחם.

המלצתנו: אל תיקחו את דרישת תשלום היטל ההשבחה כגזירה שאיננה ניתן לשינוי וחשוב לבדוק כל חישוב היטל השבחה נתון. פנו עוד היום אלינו, לבדיקה הנדרשת ולמיצוי הפוטנציאל הקיים להפחתת היטל השבחה או להשגת מצב של היטל השבחה פטור, בכפוף לנתונים השונים.