ר”ג: הוועדה המחוזית הפקידה תוכנית פינוי-בינוי בצפון רחוב הרא”ה – להקמת מגדל בן 20 קומות ו-90 יח”ד
יזמית התוכנית היא חברת כוכב התחדשות עירונית. העורך הראשי הוא אדריכל צבי מוססקו ממשרד צבי מוססקו אדריכלים; שמאי המקרקעין של התוכנית הם אריה קמיל, וקרני גטריידה ממשרד SK שמאות מקרקעין; יועץ הנוף הוא אדריכל הנוף רועי קופר ממשרד קופר אדריכלות נוף; המודד הוא גיוסי עבד אלמנעם.
מיליון שקל על פנטהאוז בתמ”א 38: עסקאות היוקרה של 2020 28
בעזרת חברת madlan ומשרד שמאי המקרקעין קמיל-טרשנסקי-רפאל בדקנו מהן העסקאות היקרות ביותר שבוצעו בשנה החולפת (מעל כ-20 מיליון שקל לעסקה), חלקן דווחו לרשות המיסים וחלקן טרם דווחו משום שבוצעו רק לאחרונה. לדברי שמאי .
המקרקעין איציק רפאל, הקורונה הורגשה בעיקר בשוק התעסוקה והמשרדים ולא בשוק דירות היוקרה למגורים.
התרנגולת שמטילה 300 מיליון שקל בשנה לעיריית תל אביב
איציק רפאל, שמאי מקרקעין ומבעלי משרד קמיל, טרשנסקי רפאל לשמאות ושירותי נדל”ן, מעיד כי המוצר במחסור הביא לרתיחה של השוק. “מחירי החניות בתל אביב עלו תוך שלוש שנים בכ–100 אלף שקל, ועוד שלוש שנים מהיום זה בכלל יהיה אבסורדי. כבר כיום אנחנו רואים חניות שמתומחרות בפרויקטים ב–550–650 אלף שקל, בעת שעלות הבנייה ליזם עבור חניה בתת־קרקע היא 160 אלף שקל — מה שאומר שמדובר ברווח יזמי טהור. לאור ההפסד הכבד הצפוי להם, אני מעריך כי תהיה התנגדות מצדם למהלך של צמצום תקני החניה. כבר כיום אנחנו רואים אנשים שמשלמים 12 מיליון שקל לדירת גן או דירת פנטהאוז בתל אביב, ועכשיו המחיר לא יכלול חניה? זה הגיוני? העירייה רוצה לדרוש מאנשים לשנות דפוסי התנהגות ויודעת שכבר כיום אנשים מוכנים לשלם מחיר גבוה על חניה”.
עיריית ת”א חייבה מוכר דירה בהיטל השבחה עבור זכויות של בעל דירה אחרת
אלא שבשלב הטיעונים אצל השמאי המכריע טען שמאי המקרקעין מטעם בעל הדירה – דני טרשנסקי ממשרד “קמיל טרשנסקי רפאל”, כי בהתאם להסכם שנחתם בעבר שטח הגג כולל זכויות הבניה שלו שייכות לבעל דירה אחרת בבניין, ולכן אין מקום כלל לחייב את בעלי הדירה בהשבחה עבור אפשרות של תוספת בניה על הגג בהתאם לתוכנית רובע 4. כן טען טרשנסקי כי העירייה שייכה היטל השבחה של דירה אחרת לדירה שנמכרה.
שמאי המכריע עו”ד יפה הסכים עם טיעוני בעל הדירה וקבע כי “בענייננו קיימת למעשה מחלוקת עקרונית שעניינה אינה על גובה היטל ההשבחה אלא על עצם החיוב בהיטל ההשבחה”.
תל אביב: בוטל היטל השבחה למוכר דירה בתמ”א 38, שחוייב בגין זכויות של בעל דירה אחרת
החלטת השמאי המכריע, עו”ד שלומי יפה: “הגם שזכויות תמ”א 38 אינן מוקנות, הרי שאין הדבר סותר את העובדה כי זכויות אלו הן זכויות הפטורות מהיטל השבחה”. שמאי המקרקעין דני טרשנסקי: “מדובר בתקדים, שבו זכויות של דירה אחת נכללו בחישוב זכויות הדירה נשוא ההשבחה לכאורה”
תוכניות ענק למשרדים בגוש דן
להערכת דני טרשנסקי, ממשרד “קמיל־טרשנסקי־רפאל” אישור התוכנית ישביח את שווי הקרקע בכ־600 מיליון שקל .
התוכנית של עופר כוללת גם תוספת של 670 דירות מיקרו וכ-50 אלף מ”ר משרדים, שעל פי תחזיות יהנו מביקוש בזכות העובדה שכ־300 מטר מהמתחם צפויה תחנה של הקו הירוק של הרכבת הקלה ובעתיד אף תחנה קו M3 של המטרו. “”כמו בעולם, גם בישראל ההתפתחויות הנדל”ניות העתידיות יהיו סביב תחנות המטרו והרכבת”, אומר טרשנסקי.
תדהר תוסיף 5 קומות למגדל ברוטשילד 10 בת”א
שמאי מקרקעין איציק רפאל ממשרד קמיל, טרשנסקי, רפאל: “יש ברחבי תל אביב כ־1,000 מבנים לשימור, מהם 190 מבנים בעיר המוגדרים לשימור מחמיר, שעליהם חל מנגנון ניוד זכויות למגרש אחר. ניוד זכויות הוא כלי שמאפשר לשמור על קניינו הפרטי וערכי השווי שמחזיק בידו בעל נכס המסווג לשימור”.
מגרש של עיריית ת”א ישווק בכמיליארד שקל
להערכת שמאי המקרקעין אריה קמיל ממשרד קמיל טרשנסקי רפאל, אישורה של התוכנית יקפיץ את שווי המתחם לכ־870 מיליון שקל, כך שעיריית תל אביב תגרוף 670 מיליון שקל וחברת החשמל 200 מיליון שקל. עם זאת, קמיל מציין כי “התמורות מחושבות על פי ערכי שווי שלפני המשבר כך שייתכנו השפעות עתידיות בשל אי־הוודאות בשוק המשרדים והתעסוקה”.
גרים בצפון הוותיק של ת”א? העירייה מנסה לגזור עליכם קופון
בשומה המכריעה הראשונה על השבחה בעקבות תוכנית רובע 3 בתל אביב, היטל ההשבחה שהטילה העירייה על מוכר דירה קוצץ ב־80% ויעמוד על 40 אלף שקל. אם שמאים נוספים ילכו בעקבות ההכרעה, העירייה עלולה להפסיד עשרות מיליוני שקלים
עד כמה היטלי ההשבחה ברובעים גבוהים? על פי נתונים של משרד השמאים קמיל טרשנסקי רפאל, בעיריית תל-אביב מעריכים בממוצע את שווי ההשבחה לדירות של 60-70 מ”ר ב-700 אלף שקל, וכפועל יוצא את גובה היטלי ההשבחה ב-350 אלף שקל
הפתרון של סמוטריץ’ לשדה דב: השארת מסלול הטיסה, ופיצוי הגוש הגדול בזכויות של אחרים
שר התחבורה החדש מציע להשאיר את מסלול ההמראה שנמצא בטווח של 300 מטר מהים וצמוד לתחנת רדינג, משום שזה שטח שלדבריו ממילא אי אפשר לבנות בו; ההצעה תגרום לצמצום זכויות הבנייה במתחם לפחות בשלבים הראשונים; בקואליציה מבקשים לקדם הצעת חוק לדחיית סגירת שדה דב -5-3 שנים
שמאי המקרקעין דני טרשנסקי ממשרד קמיל-טרשנסקי-רפאל, המייצג אף הוא בעלי זכויות רבים בגוש הגדול, מתריע כי “מדובר באיום ממשי על קידום תוכניות הבנייה הסמוכות לשדה דב וכפועל יוצא מכך על פגיעה קשה מאוד ביכולת להרחיב את היצע הדירות בצפון תל אביב
מחירי הדירות בצפון הישן של תל אביב צנחו ב־5%
בניגוד לטענת העירייה: מחירי הדירות במרכז הוותיק של תל אביב ירדו ב־2018 ומספר העסקאות ירד ב־10%. לדברי שמאים האשם הוא בהיטל ההשבחה החדש
ירידה בשיעור של 4.8% במחיר למ”ר של דירה מיד שנייה, וצניחה של 10% במספר העסקאות למכירת דירות יד שנייה בצפון הישן של תל אביב בשנת 2018 לעומת שנת 2017. את הניתוח, שמתבסס על כלל העסקאות שנעשו בשתי השנים הללו ברובע, ערך משרד השמאים קמיל, טרשנסקי, רפאל ושות’ עבור כלכליסט
בשל הזמן שחלף: תוכנית פי גלילות חוזרת לתכנון
לאחר ששמעה את ההתנגדויות, הוועדה המחוזית בת”א החליטה כי בגלל הזמן הרב שחלף משלב תחילת קידום התוכנית יש לתכנן אותה שוב ולהכין חלופה שתתאים להנחיות שהתקבלו במשך הזמן הרב שחלף מאז הוגשה
דברי השמאי אריה קמיל ממשרד ‘קמיל טרשנסקי רפאל’, “תכנית פי גלילות חוזרת שוב לשולחן הדיונים, בין השאר לטובת תכנון חלופה נוספת לאיחוד ולחלוקה בין בעלי הזכויות בקרקע. המשמעות היא כי ייתכן וייקבעו מתחמי איחוד וחלוקה שונים מאלה שהופקדו במקור, על-פי חלופה חדשה אשר תגובש בתוך 60 יום
“עיריית ת”א היא עירייה רעבה וממשיכה להילחם על היטלי ההשבחה”
רצף של תבוסות משפטיות בנושאי תכנון, בנייה ומיסוי לא מרפה את ידיה של העירייה, שממשיכה לגרור את בעלי הנכסים בעיר להליכים משפטיים ממושכים. השמאי דני טרשנסקי: “אם יתאפשר לעירייה לגבות היטלי השבחה, יוזרמו לקופתה מאות מיליוני שקלים בשנה”
בבדיקה שערך משרד שמאי המקרקעין קמיל טרשנסקי רפאל, המייצג בעלי נכסים רבים בהליכים מול העירייה, נמצא כי במהלך 2018-2017 נמכרו ברובע 3, הכולל את אזור הצפון הישן ומרכז העיר כ־1,000 דירות יד שנייה וכ־110 דירות חדשות. כלומר בהנחה שיתאפשר לעירייה לגבות היטלי השבחה, יוזרמו לקופתה מאות מיליוני שקלים בשנה
העירייה קיבלה ברקס: הפסיקה התקדימית שתעלה ביוקר לתל אביב
ועדת הערר החליטה כי הקלה שתאפשר מימוש מלוא זכויות הבנייה תגרור היטל השבחה נמוך, לפי שווי של 15% מהזכויות, ולא 100% כפי שעיריית ת”א דרשה. הערכה: ההחלטה תשפיע על עררים בשווי מאות מיליונים שהוגשו בתוכנית הרובעים
בהחלטה שעליה עררה העירייה אימצה השמאית המכריעה שרביט את עמדת היזמים, שיוצגו על ידי משרד השמאים קמיל־טרשנסקי־רפאל, לפיה יש לתת מקדם של 85% לשווי הזכויות המוקנות בתוכנית ב”מצב הקודם”.
חצי דונם בסביון נמכר בכ־3 מיליון שקל
במפתיע דווקא בקריית אונו, השכנה הפחות יוקרתית, המחירים גבוהים יותר
השמאי איציק רפאל ממשרד קמיל, טרשנסקי רפאל מסביר ״המכרזים נסגרו במחיר של כ־6,000 שקל למ”ר. לעומת זאת בקריית אונו וגני תקווה הגובלות לסביון, המחירים נעים בין 10-8 אלף שקל למ״ר בצמודי הקרקע
רק חול וחולון: חלמו על זכויות בנייה, קיבלו היטל השבחה
שטח ענק בחולון משך משקיעים שקיוו לזכויות בנייה מוגדלות. אך התוכנית שאושרה השנה העניקה זכויות מצומצמות עם היטל בסך 2.6 מיליארד שקל
לדברי שמאי המקרקעין דני טרשנסקי ממשרד “קמיל־טרשנסקי־רפאל”, “זה מקרה קלאסי של ניפוץ ציפיות. בעלי הקרקע ציפו להגדלת זכויות הבנייה למגורים ובכך לתמורות כלכליות גבוהות יותר, אולם עם פרסום התוכנית והפקדתה התברר כי לא רק שזכויות הבנייה נותרו כפי שנקבעו בעבר, בעת מימוש הם גם יידרשו לשלם היטלי השבחה היכולים להגיע למאות־אלפי שקלים, לטובת פיתוח אשר ברובו מיועד לשימושים ציבוריים. על פניו דרישות עיריית חולון נראות מוגזמות”.
היטל השבחה שנחתך ב-95%: כך עשה זאת בעל נכס ברחוב הירקון בת”א
היטל השבחה בסך 6.5 מיליון שקל, שקבעה עיריית תל אביב, נהפך להיטל בשווי 350 אלף שקל, לאחר שבעל הנכס פנה לשמאי פרטי ■ העירייה צפויה לערער
לדברי שמאי המקרקעין דני טרשנסקי, זו הפסיקה הרביעית שקיבל משמאי מכריע שעסק בערעור שלו, המפחיתה יותר מ-80% משווי היטל ההשבחה שנתנה העירייה.
“קביעת ההשבחה על ידי עיריית תל אביב, מתוקף תוכנית הרובעים, ממשיכה ומשקפת את הדרישות המוגזמות מבעלי נכסים ואת הצורך לבחון לעומק כל דרישה”, אומר טרשנסקי. “אנו ממליצים לבעלי נכסים שמוכרים את הדירה שלהם שנמצאת בגבולות תחומי רובע 3 ו-4 בתל אביב, לנצל את חלון ההזדמנות לערער על חבות התשלום בתוך 45 ימים ממועד הוצאת החבות. אחרת, דרישות אלה נכנסות לתוקף והן חושפות את הנישומים לתשלומים גבוהים מאוד. ועדות הערר שידונו בפסיקות השמאי המכריע יוכלו להטוות מדיניות עבור ערים נוספות”.
היטל ההשבחה נחתך, תל אביב עלולה להפסיד עשרות מיליונים
בשומה המכריעה הראשונה על השבחה בעקבות תוכנית רובע 3 בתל אביב, היטל ההשבחה שהטילה העירייה על מוכר דירה קוצץ ב־80% ויעמוד על 40 אלף .אם שמאים נוספים ילכו בעקבות ההכרעה, העירייה עלולה להפסיד עשרות מיליוני שקלים
השמאים אריה קמיל, דני טרשנסקי ואופיר ברין־לנגר ממשרד קמיל טרשנסקי רפאל שייצגו את הבעלים טענו כי זכויות הבנייה שמתירה העירייה במסגרת התוכנית מצמצמות את זכויות הבנייה מתוקף תמ”א 38 שהנה תוכנית ארצית. לכן טענה השומה הנגדית כי בנכס כלל לא קיימת השבחה ויש לבטל את דרישת העירייה
שתי דקות מעזריאלי: המקום הכי מזוהם בתל אביב
באחד האזורים הכי מבוקשים לבנייה במדינה עומד שומם שטח של 44 דונם. עד 1997 פעל בו מפעל לייצור נשק של תע”ש ובמהלך שנות פעילותו זוהמו הקרקע וגם מי התהום במתכות רעילות. הרשויות מבטיחות כי עד סוף השנה ייצא מכרז לבחירת החברה שתשקם את מי התהום במתחם בתל אביב
.”איציק רפאל, שמאי מקרקעין ממשרד “קמיל טרשנסקי רפאל’, מעדכן אותנו כי “התוכנית שכרגע מקודמת היא לבניית 1,100 יחידות דיור
רפאל טוען כי “זיהום הקרקע יוצר חסם ליזמים שרוצים ליטול חלק בתוכנית הבנייה, בגלל חוסר הוודאות לגבי עלות טיהור הקרקע שעליו פעל בעבר המפעל של תע”ש
מד”א יוצאת ממתחם בזל בתל אביב, הקרקע תשווק למגורים
רווחי שיווק הקרקע, שתפונה בתוך שנתיים, יחולקו בין העירייה ומגן דוד אדום. במקביל מקימה מד”א מטה ארצי ברמלה בסמוך לבנק הדם הנבנה בימים אלה, .שיאגד את כל יחידותיה הארציות. עלות ההקמה עומדת על כ־250 מיליון שקל
לדברי השמאי איציק רפאל ממשרד קמיל טרשנסקי רפאל, “שווי קרקע לדירה בלב אזור הביקוש הנו כ־1.9 מיליון שקל. בהנחה שמספר הדירות יעמוד על כ־90, שווי הקרקע צפוי לעמוד על כ־180 מיליון שקל”.
מה עושים כאשר 60 דונם בתל-אביב שייכים ל-800 בעלים?
נכסים רבים בארץ רשומים ב”מושע”, כלומר עם ריבוי בעלים וללא רישום של חלקות מסוימות על שם הבעלים ● כעת רוצה עיריית תל-אביב להסדיר את המצב .בשכונת שפירא בדרום העיר, אולם ספק אם זה מה שיציל את השכונה
השמאי איציק רפאל, ממשרד שמאי המקרקעין קמיל, טרשנסקי, רפאל, מספר שהמושע נפוצה בכל רחבי הארץ ושמבחינה נדל”נית זו סיטואציה פחות מוצלחת. “ברגע שאתה מכניס לנדל”ן, ולא משנה אם זה מבנה או מתחם, יותר מגורם אחד שלא מאותו משפחה, הרי שאין אינטרס אחד. אנחנו כשמאים מביאים בחשבון במקרים כאלה הפחתות שווי שמגיעות מדחייה בהכנת התוכנית, במימוש הזכויות או בענייני המכר.
“באזורי דרום ומזרח תל-אביב ערך הנכס מגלם את העובדה שמדובר במושע. הבנקים יודעים שלכל נכס יש שותפים רבים ולכן לא נותנים משכנתא, או מימון מלא. אי-הוודאות משפיעה השווי”, הוא אומר.
הכנסת אישרה: אם אין זכויות בנייה – אין היטל השבחה
היטל השבחה הנובע מתוכניות כוללניות ישולם רק עם מימוש זכויות הבנייה ותוכניות מפורטות מתאימות ■ ח”כ יואב קיש: “עושים סדר במלחמתם של אנשים קשי יום שהרשויות מתעמרות בהם בלא מעט מקרים ולא יודעות לעשות עימם צדק
שמאי המקרקעין אריה קמיל ודני טרשנסקי מסבירים כי: “המהמלך הנוכחי יהפוך את היטלי ההשבחה שיחויבו בהם בעתיד לוודאיים יותר, אולם גם גבוהים יותר – כי הם ינבעו מתוכניות המתירות בנייה בהכרח. בנוסף, לא ברור לגמרי מה יהיה מעמדם של מי ששלמו את מלוא היטל ההשבחה שנבע מתכנית מתאר כוללנית – והאם אלו למעשה המרוויחים ששילמו היטל השבחה נמוך יותר. מבלי שקודמה תכנית מפורטת והמחוקק והרשויות ידרשו לתת פתרון בעניין
השקעה של מיליארד שקל ורווח גבוה ליזמים: האם תאושר הקמת 3 מגדלי ענק על חוף הים של ת”א?
יזמי כיכר אתרים משנים אסטרטגיה – ודורשים תנאים של פינוי־בינוי. היזמים יציגו בפני הוועדה לשמירת החופים תחשיב כלכלי חדש, לפיו ללא תוספת קומות ומגורים לפרויקט – הפרויקט יהיה הפסדי
בחוות הדעת של קמיל נכתב, בין השאר, כי עלות רכישת הקרקע לבדה נעה בין 800 מיליון שקל למיליארד שקל. זאת, בהתחשב בכך שמעבר לעסקת הרכישה, כפי שדווחה לרשות המסים, יש עלויות נוספות הכרוכות בפינוי עשרות בעלי הזכויות שנותרו במתחם
דמרי ישלם היטל השבחה של כ-10 מיליון שקל על פרויקט מגורים במודיעין
פרויקט מגורים שמקימה י.ח דמרי במודיעין חויב בהיטל השבחה של 12.5 מיליון שקל, והגיע לשולחנו של שמאי מכריע, לאחר שהחברה טענה כי עליה לשלם כ-2 מיליון שקל בלבד
השמאי המכריע שמונה לדון בתיק, אריה אריאל, קבע כי ההשבחה בגין התוכנית היא כ-18.5 מיליון שקל, ולכן ההיטל יהיה כ-9.5 מיליון שקל. הוועדה המקומית יוצגה על ידי עו”ד שחר בן עמי ממשרד שרקון, בן עמי, אשר ושות’ & נאמן קינן ושות’ ושמאי המקרקעין מר דני טרשנסקי
מודל מקורי בקריית אונו: שיפוץ בניינים גם ללא תמ”א 38
על פי המודל שפותח בקריית אונו, בניינים שאינם מיועדים לתמ”א 38 יוכלו לעבור שיפוץ כולל ותוספת של מרפסות וממ”דים בתמורה לתוספת זכויות בפרויקטים סמוכים של פינוי בינוי
לדברי, שמאי המקרקעין אריה קמיל, ממשרד “קמיל-טרשנסקי-רפאל”: “לשמחתנו הייתה לנו הזכות לתרום ליצירת מודל ייחודי להתחדשות עירונית בקריית אונו, לאחר שייצגנו דיירי שני בניינים במתחם הגובל עם תכנית פינוי-בינוי גדולה שאושרה בעיר. בתחילה לא נכללו אותם בניינים בתכנית המקורית, אולם בעקבות הצגת טענותינו יחד עורכת הדין שרית נעמן־שאג ממשרד גורניצקי ושות’, הבינו יזמית הפרויקט והוועדה המקומית כי הכללת הבניינים ושדרוגם עושה צדק חברתי וכלכלי עם התושבים. משכך, הוסרו ההתנגדויות ולא הגיעו לכדי דיון ו/או נגררו להליך בירוקרטי ממושך. בשורת הצדק החברתי והכלכלי לתושבים בגיבוש מודל התחדשות בהסכמה, במקביל למתן תוספות בנייה ליזמים, מצטרפת לבשורה שמובילה העירייה: העצמת תהליך חידוש העיר וחזותה
5,000 דירות חדשות במרכז ת”א – אחרי עשור של המתנה
התוכנית מתמרצת מיזמי הריסה ובנייה מחדש עד גובה של שמונה קומות. מתוקף הזכויות שמקנה התוכנית, הרשויות יוכלו לגבות היטלי השבחה של עד מאות אלפי שקלים לדירה
לדברי שמאי המקרקעין דני טרשנסקי ממשרד קמיל-טרשנסקי-רפאל, “ההערכות הן כי גם ברובע 4, כמו ברובע 3, שיעורי ההשבחה יהיו גבוהים ביותר מכוחה של התוכנית להתחדשות עירונית ויגיעו בפועל להיטלי השבחה של מאות אלפי שקלים לכל יחידת דיור נמכרת, בגין הזכויות הנובעות מהתכנית. אני בהחלט קורא לבעלי הנכסים לא לקבל דרישות אלה כגזירה שאינה ניתנת לערעור או לבחינה מחודשת”
התוכנית לבניית 12 אלף דירות בגוש הגדול עברה לשלב האישור הסופי
הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב הפקידה את התוכנית להתנגדויות; במתחם יש אלפי בעלי זכויות, וניתן להניח כי יהיו מחלוקות רבות
שמאי המקרקעין שני אהרון ממשרד קמיל-טרשנסקי-רפאל מסביר כי “אירוע תכנוני זה מקדם את מימוש הזכויות בגוש הגדול, באופן שכל בעל זכויות יודע בדיוק מהי התמורה שאותה הוא יקבל, בין אם בסוג הנכס, במתחם המיועד, במיקום הספציפי במתחם וכל היבט אחר, שלא היה ודאי קודם לכן
קרקע בלב תל אביב לא תהיה חלק מתוכנית מחיר למשתכן
מדיניותו המוצהרת של שר האוצר לשיווק קרקעות רק במסגרת תוכנית מחיר למשתכן או לטובת השכרה ארוכת טווח – לא עומדת במבחן המציאות בתל אביב. מכרז ששווק השבוע על ידי רמ”י באזור כרם התימנים בת”א הופנה רק ליזמים פרטיים
שמאי המקרקעין אריה קמיל ממשרד קמיל־טרשנסקי־רפאל עומד שווי הקרקע על כ־100 מיליון שקל. שווי רכיב קרקע לדירה עומד, אם כך, על כשני מיליון שקל
מדובר בהתחלת השיווק של מגרשי חניה ענקיים המצויים בשוק הכרמל ועומדים שם שנים. הם יוצאים למכרז שישנה את האזור הזה ויסדיר אותו”, אמר קמיל לכלכליסט
עסקות נדל”ן בתל אביב מוקפאות עקב חוסר ודאות בנוגע להיטלי השבחה
עיריית תל אביב שולחת למוכרי דירות חיובים בהיטלי השבחה – הנובעים מתוכנית המתאר החדשה ■ אנשי נדל”ן טוענים כי ההיטלים מופרזים, וחלק מהמוכרים מעוניינים לערער ■ אבל ועדת הערר המחוזית הקפיאה את הטיפול בעררים, בהמתנה לעירייה – שמנסה לקדם תיקון חוק בנושא
השמאי דני טרשנסקי ממשרד קמיל טרשנסקי רפאל אומר: “מתווכים מעידים שעסקות נעצרות ואנשים יושבים על הגדר בגלל חוסר הבהירות בין רוכשים לקונים, מהדרישות החוזיות שצריכים להציג עורכי הדין שלהם”.
לדברי טרשנסקי, “כרגע רק בתל אביב יש כמה אלפים של עסקות שנמצאות תחת חוסר בהירות, אבל תוכניות מתאר כוללניות יש לא רק בתל אביב. תל אביב היא הסנונית הראשונה. תוכניות כוללניות יש גם בחדרה וברעננה, וכפר סבא, מודיעין וראשון לציון נמצאות בתהליכים. אם לא תהיה הכרעה בקרוב אנחנו ניכנס לתקופה נוראה שבה כל הסכמי המכר יצטרכו להשתנות ויידרשו בהם התאמות, אולי גם רטרואקטיבית מאז שתוכניות המתאר נכנסו לתוקף.
אנחנו נראה את ההשפעות בכל הארץ — גם על מחירי הדירות”.
מגרש מול הטיילת בתל אביב מוצע ב־320 מיליון שקל
בנכס מחזיקים כמה אנשי עסקים שרכשו אותו ב־2011 עבור 79 מיליון שקל. לפני שנתיים אושרה תוכנית לבניית מגדל בן 18 קומות שיכיל 58 דירות ו־120 חדרי מלון. שווי הקרקע באזור הוא הגבוה בישראל
עבור המגרש שהוצא למכירה באמצעות המתווך רונן טל, דורשים הבעלים 320 מיליון שקל. במהלך השנה האחרונה כבר דחתה הקבוצה הצעה למכור את המגרש בתמורה לכ־250 מיליון שקל. בשיחה עם “כלכליסט”, העריך שמאי המקרקעין איציק רפאל ממשרד “קמיל־טרשנסקי־רפאל” את מחיר המגרש בכ־290 מיליון שקל.
להמשך קריאה…https://www.calcalist.co.il/real_estate/articles/0,7340,L-3724351,00.html
פארקים ופקקים? כך ייראה העתיד של הוד השרון
תוכנית המתאר להוד השרון מבטיחה רצף פארקים ירוקים לצד תעדוף הולכי רגל ורוכבי אופניים, אך גם בנייה מאסיבית שתגדיל את כמות התושבים בעיר פי שלושה. המתנגדים מתריעים בין השאר, כי היא לא מספקת מענה לבעיות התחבורה הקשות, מהן הם סובלים כבר היום. וכיצד יושפעו מחירי הנדל”ן?
שמאי המקרקעין אריה קמיל, ממשרד קמיל טרשנסקי, סבור כי היקף השטחים הללו אינו מספק. “הכלל אומר, כי על כל תושב בעיר יש לקיים 12-14 מ”ר של תעסוקה ומסחר”,
בתוכנית זו היחס הוא 1 ל-12.3, שזה גבולי. מאחר שהתוכניות הללו לעולם לא מתממשות ב-100%, עלול להיווצר מצב שלא יהיו מספיק שטחי תעסוקה ומסחר לכמות ה תושבים המתוכנ להתווסף. כתוצאה, לא תהיה לה עצמאות כלכלית ויהיו חסרים בה שירותים שונים”.
להמשך..
היכונו לבנייה ולהיטלי ההשבחה במרכז ת”א: תוכנית רובע 3 תקבל תוקף בימים הקרובים
ל”כלכליסט” נודע כי תוכנית הבנייה ברובע המבוקש המתפרש מהים ועד אבן גבירול שתאפשר בנייה עד גובה 5.5 קומות מגיעה לישורת האחרונה. בעקבות כך תוכל העירייה לגבות היטלים שעלותם מוערכת במאות אלפי שקלים
על פי קמיל וטרשנסקי ברובע 3 באזור שהוכרז על ידי אונסק”ו כאתר מורשת עולמית, יהיה אפשר לבנות בעקבות אישור התוכנית בניינם בני עד 5.5 קומות, אם הם לא מיועדים לשימור. מחוץ לאזור ההכרזה אפשר על פי התוכנית לבנות עד 6.5 קומות.
שמאי המקרקעין אריה קמיל ודני טרשנסקי מסבירים כי, “לאחר שנים רבות שאזור מרכז ת”א היה מצוי בחוסר ודאות לגבי זכויות הבנייה וגובה הבניינים, עם מתן תוקף לתוכנית, ישתחררו חסמי הפיתוח וצפויים להינתן היתרי בנייה רבים. כמו-כן, מיום האישור צפויה עיריית ת”א להתחיל בגביית היטלי השבחה בגין הזכויות הנובעות מהתכנית. היטלים אלה מוערכים במאות אלפי שקלים לכל יחידת דיור נמכרת”.
אחרי 20 שנה של זיהום קרקע: 1,100 דירות ייבנו בתעש בת”א
20% מהדירות בתוכנית החדשה מיועדות להשכרה ארוכת טווח. שיווק הקרקע יחל ב־2018, ובמקביל תוציא העירייה מכרז לטיהור מי התהום
השמאי דני טרשנסקי ממשרד קמיל־טרשנסקי־רפאל הביע בפני “כלכליסט” ספק בדבר קידום הבנייה במקום בשנים הקרובות: “השאלה המתבקשת היא מדוע שבע שנים התוכנית לא שווקה, ואם תוספת 20% לדירות בר השגה תהווה תמריץ ראוי לניקוי הקרקע מהזיהום ולשיווקה. העובדה שבמקום תוכנית מאושרת ל־880 דירות משנת 2010, בלי ששווקה הקרקע, מעידה על כדאות כלכלית גבולית בפרויקט לאור העלויות הגבוהות של הטיפול בקרקע”.
ישראל 2030 כבר כאן
אז איך תיראה ישראל בתוך עשור? ירושלים ותל־אביב יתהדרו במגדלים, בראשון־לציון אפשר יהיה לגור על קו החוף, חיפה תעבור התחדשות עירונית מסיבית, באר־שבע תצמצם פערים בין השכונות,
עכו נושאת פניה לשוק התיירות ובהוד־השרון מחפשים נוסחה שתעורר פחות התנגדות. עופר פטרסבורג סוקר את תוכניות המתאר שעודכנו לאחרונה, אחרי שנים של התעלמות
חוק הפיצול יביא להתנפלות בעלי הדירות
הענקת אישור לבעלי צמודי הקרקע שרוצים להקים יחידת משנה על שטחם במתכונת של “כל הקודם זוכה”, האפשרות להלבין עבירות בנייה והסיכוי להשביח את הנכס צפויים לגרום לגל עצום של
בקשות להיתר לפיצול דירות
שמאי המקרקעין דני טרשנסקי ממשרד קמיל, טרשנסקי, רפאל, מדגים: “בית בשווי של 4 מיליון שקל בערי המרכז והשרון כמו למשל ראשון לציון או כפר סבא עומד בממוצע על שטח של כ־250 מ”ר, כולל מרתף. במידה והשטח ליחידה המפוצלת מוגדר כאחד משטחי המשנה (מרתף או מחסן) היטל השבחה מלא הוא של כ־300 אלף שקל. אם נעשה שימוש בשטח העיקרי של הבית ולא בשטחי המשנה, התשלום המטיב הוא של שליש מהיטל השבחה – 100 אלף שקל, שמחציתו ישולם בעת הפיצול ומחציתו בעת מכירת הבית. כך שמדובר בהיטל השבחה של כ־50 אלף שקל ובמידה ומוכרים את הנכס תשלום כ־50 אלף שקל נוספים.
גזית גלוב צפויה לרכוש קניון שכונתי בצפון ת”א
חברת הנדל”ן המניב נמצאת במו”מ לרכישת מרכז מסחרי בכוכב הצפון, אחרי שבנייתו תושלם ושטחיו יושכרו. זו עסקה ראשונה מאז שגזית גלוב שקלה ב־2015 למכור את הפעילות בישראל
שמאי המקרקעין אריה קמיל ממשרד קמיל־טרשנסקי־רפאל ציין כי ניתן לבנות במקום ארבע קומות חניה ומרתפים בשטח של 3,600 מ”ר, ומעליהם כ־2,100 מ”ר מסחרי. להערכת קמיל, עלות מ”ר במרכז המסחרי היא 50 אלף שקל למ”ר. “העסקה משקפת שווי נכון לסוחר ולחברות שיודעים לנהל מרכזי קניות ויכולים לשלם סכומים גבוהים”, אמר קמיל. על פי בדיקתו, דמי השכירות הצפויים בקניון הם כ־300 שקל למ”ר.
מוכרי דירות בתל אביב חויבו בתוספת של 150-50 אלף שקל לעסקה
תל אביב אושרה תוכנית מתאר חדשה, שבגינה עשרות מוכרי דירות חויבו באחרונה בהיטלי השבחה של 50–150 אלף שקל, אף שזכויות הבנייה שהיא מקנה ערטילאיות ■ בעירייה טוענים שהם מחויבים בגבייה לפי חוק אך פועלים
לבטל את רוע הגזירה
“כל תוכנית מתאר כוללנית שמאושרת מקנה זכויות בנייה שמבחינת התושבים הן וירטואליות”, אומר שמאי המקרקעין דני טרשנסקי ממשרד קמיל טרשנסקי רפאל
https://www.themarker.com/realestate/1.4299958להמשך…
תל אביב: מכרזי יגאל אלון יסמנו את עתיד שוק המגדלים
תוצאות של שני מכרזים לבניית מגדלים בצפון ובדרום ציר יגאל אלון בתל אביב יעידו האם תוכנית המתאר העירונית החדשה מיטיבה עם היזמים, והאם הטענות על הצפה בשטחי משרדים בעיר נכונות
מכרז להחכרת המגרש ביד אליהו בדרום העיר, ממערב להיכל מנורה מבטחים, ייסגר היום. על פי שמאי המקרקעין אריה קמיל, ממשרד “קמיל, טרשנסקי,רפאל”, התב”ע (תוכנית בניין עיר) שחלה על המגרש מאפשרת לבנות במקום בניין ששטחו 43 אלף מ”ר לתעסוקה, מסחר ומגורים. אבל תא 5000 מאפשרת לעירייה לאשר שם בנייה של עד 113 אלף מ”ר, עם זאת על מגדל באזור זה חלות מגבלות גובה של עד 46 קומות שהטילה רשות שדות התעופה, וגם הביקוש לדירות למגורים במיקום כזה מוטל בספק. כמו כן העירייה דורשת מהיזימים להקצות 3,000 מ”ר לשימושים ציבוריים, ותשלום במידה שהיא תאשר תוכנית חדשה שמשביחה את המגרש בגובה ההפרש בין שווי הקרקע כיום לשווייה החדש. גורם בשוק אומר ש”כל השווי על ההשבחה ילך לעירייה” ומסביר שזו הסיבה שבגללה ההחליט לא לגשת למכרז.
פתרון לגירעון? בת ים תקים מתחם מגדלים ענק סמוך לאיילון
פרטי התכנית החדשה של עיריית בת ים נחשפים: יוקמו ארבעה מגדלי משרדים בני 60—80 קומות, לצד 18 מגדלי מגורים. ההכנסה השנתית הצפויה מארנונה היא 80 מיליון שקל, יותר ממחצית מהגירעון המובנה של העיר, שעומד על 130 מיליון שקל
תכניות הבנייה בתל אביב לא בונות על שדה דב
הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל אביב תדון ביום רביעי בתכנית לבניית 16 אלף דירות בשדה דב וגם בתכנית לבניית 13 אלף דירות במתחם 3700, שנמצא מצפון לשדה התעופה. אלא שהתכנית של המתחם הצפוני מתבססת על ההנחה ששדה דב לא יפונה כלל
מתכננים תמ”א בבניין? 10 טיפים שיכולים לחסוך הוצאות מיותרות – והמון עצבים
ההתחדשות העירונית מגדילה את התיאבון של העיריות להיטל השבחה
הפיצוי על כביש 531 יתקע הקמת שכונת ענק ברעננה
לבעלי קרקע שעליה נסלל הכביש שמחבר את רעננה לנתיבי איילון הובטחו זכויות בנייה בשכונה שתיבנה בשטח סמוך, אלא שהוועדה המקומית פסלה את מנגנון הפיצוי הזה. בימים אלה שמאי חוקר את ההתנגדויות שהגישו בעלי הקרקע, שמאיימים לתבוע את העירייה ואת נתיבי ישראל
שיכון ובינוי ועיריית ת”א רבות על איצטדיון גאון
עיריית ת”א מתכננת מתחם מגורים על חורבות מגרש מכבי יפו שאותו הפקיעה. שיכון ובינוי טוענת לזכויות על הקרקע והתושבים מתנגדים לשינוי אופי השכונה
עיריית תל-אביב מצפה לקבל מיליארדי שקלים מהיטלי השבחה בצפון החדש
בשומות שהתקבלו מטעם הוועד המקומית לתכנון בת”א לצורך חישוב היטלי השבחה, עלה כי היא מעריכה את השבחת הקרקעות לפי 315-550 אלף שקל ליחידת דיור ■ השמאים אריה קמיל ודני טרשנסקי: ההערכות מופרזות
תוכניות הבנייה בתל אביב לא בונות על שדה דב
הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל אביב תדון ביום רביעי בתוכנית לבניית 16 אלף דירות בשדה דב וגם בתוכנית לבניית 13 אלף דירות במתחם 3700, שנמצא מצפון לשדה התעופה. אלא שהתוכנית של המתחם הצפוני מתבססת על ההנחה ששדה דב לא יפונה כלל
כל פרויקט צריך שמאי
אריה קמיל, על האלמנט החברתי שבעבודת השמאי: “גורמי מקצוע מדברים על הצורך למנוע דחיקה של אוכלוסייה חלשה החוצה ממתחמים של פינוי בינוי. אנחנו יצרנו מנגנון של ‘קרן תחזוקה’ שנועד להבטיח שהדיירים הקיימים יוכלו להמשיך להתגורר בדירות החדשות מבלי לחשוש מגובה דמי הניהול במתחם החדש, הנאמדים במאות רבות של שקלים לחודש” איציק רפאל: “לעיתים השמאי מגיע להבנה כי על מנת לפתור את הא-סימטריה יש לנקוט במנגנון של השתת תשלום יחסי, המהווה איזון בין דיירים שמקבלים שטח אל מול דיירים שאינם מקבלים שטח. עבודתנו היא להיות הגורם המניע היוצר הסכמה ואחידות בקבוצה, ופועל להבנת כלל המרכיבים הקיימים ולקידום ויישום הפרויקט”
יש דירות עם פוטנציאל דווקא במקומות שלא חשבתם עליהם
הכתבה בשיתוף מגדל טופ נדל”ן
המחפשים דירות באזורי ביקוש, צריכים לקחת בחשבון שבישראל יש פוטנציאל למציאת דירה, דווקא באזורים שלא חשבנו עליהם, והם נמצאים היום בתנופת בנייה. שכונות ותיקות כמו עג’מי ביפו, נווה שרת בצפון תל אביב, העיר יבנה, וערים, כמו קרית גת או קרית ביאליק – מציעות הבטחה. הסכמי גג, עבודות פיתוח והשקעות מסיביות בתשתיות בהיקף של מאות מיליוני שקלים שינו את תדמית המקום והפכו אותם מהחצר האחורית לפנינות נדל”ן בפוטנציה.